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一周评述:南京土地限价令与地王隐形的翅膀

2016年05月30日来源:本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

一周下来,苏州楼盘、杭州楼盘拍地17宗,剔除流拍的2宗地块以外,三场土拍收金总额高达378亿元,其中更充斥着“暂缓出让”“限价”“地王”等各种关键词。

对于房地产界来说,当中备受热议的无疑是苏州“土地限价”新政致首场土拍2地块流拍,以及杭州123亿全国总价地王诞生的前前后后。

智者说,“历史总是螺旋式地上升”。苏州23日、24日两场土拍,以及南京政府对“土地限价”前后说法做法反复则多少表现出了“否定之否定”的事物发展的曲折性。

事情从5月18日说起,苏州市国土资源局官宣布,经市政府批准,对拟定于5月23日开始拍卖的两宗住宅地块设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。

对此,彼时有报道引接近苏州政府的消息人士称,苏州当前的首要任务是不能再出“地王”。

5月23日,苏州主城正式进行“土拍限价措施”后的首场土地拍卖,但被设置了“最高限价”的两宗住宅地块,最终因开发商们的激烈争抢致报价超过“限价红线”而流拍。

拍地第二天,最近在楼市、土拍中都同样出尽风头的南京,有媒体就援引南京市国土局相关人士对于苏州土拍的看法,如果土拍场上频繁出现超过最高限价流拍的土地,很可能会造成市场上土地供应量的减少。“既然苏州实验不成功,那么南京应该不考虑跟进该政策。”

但故事情节的反转总是快得出乎意料。5月24日,苏州土地新政后的第二场土拍如期进行,且包括其中的8宗限价地全部成功出让,业内分析认为,有了前一天的经验后,冷静下来的开发商们或许已经提前商量好如何在限价区间内获得土地。

虽然不知道苏州土拍对南京政府决策是否真的有影响,但5月27日,南京政府部门发布官方微博消息称,南京市政府有关部门表示,将采取有力措施,严格落实控地价、控房价“双控”要求,成为苏州之后全国第二个“土地限价”城市。

其中,南京将实行土地出让最高限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由市政府设定地块的出让最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效。

南京土地新政后暂未有具体出让案例,但从苏州两场土拍的不同结果可以看出,地块能否成功出让或与政府的定价预判有关。

地块最高限价若在多数开发商预期的最高价以下,希望在限价内拿到地块的房企也就很多,更有房企还可能抱持自己拿不了也不让别人拿的“捣乱”心态而抬高价格。而若地块最高限价在多数开发商预期之上,在接近预期的价格后,继续竞争的房企就会减少,也能保证地块成功出让。

分析指出,如果接下来政府设定的地块最高限价在合理范围内,或许能在一定程度上改变土地市场过热的情况。土地市场过热势必造成房地产市场的过热,苏州政府从前端控制面粉价格,以保持土地及房地产市场的健康发展。

事实上,能在限价范围内成功出让不代表地块的价格不高,也有可能已是“隐形”地王。

有业内人士就曾向观点地产新媒体表示,就苏州此次10宗限价地块的底价来看,政府给出的最高限价中,最高一宗地块溢价率为231%,最低一宗地块溢价率为89%,这些地块的最高限价基本上已等同于“地王价”。

从5月24日的8宗限价地块出让情况看,泰禾收获的吴中区郭新东路地块就凭借16743元/平方米的楼面地价,成为了尹山湖板块的单价地王,其余的限价地块溢价率也基本在90%-155%之间。

撇开苏、宁两地不说,同属长三角热门城市的杭州,周五123.18亿元全国总价地王的出现再次掀起了一波热浪,除却信达、万科之间的“分合之谜”,或许导致地王出现的背后因素才是我们应该关注的内容。

3月份,上海楼盘、深圳楼盘两个一线城市先后颁布新一轮的限购政策,随之而来的资产外溢带热了周边城市的楼市与房价,因而南京、杭州、苏州成为近两月来楼市极为火爆的城市。

市场逐利天性也使开发商们在极短时间内纷纷扎堆入局,三城土地也在快速水涨船高,再加上开发商的补仓需求或销售冲刺等各种原因,土地市场的白热化恐怕在所难免。

此外,购房者“买涨不买跌”的心态也进一步催化了这些二线城市的房地产市场热度,以杭州为例,其库存量继续保持回落状态,库存总量也已下降到15万套以下,但恐慌性购房心态仍主导市场。

有分析称,“限价令”此类政策有悖于市场经济规律,未能从根本上缓解市场矛盾。但或正是因为这许多地王背后的“隐形翅膀”,南京政府才不得不祭出控地价、控房价的“双控”戒令 ,“促进房地产市场平稳健康发展”。

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