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黎明楷:从海外楼市看中国地产发展与机会

2016年05月19日来源:购房指南责任编辑:zhangyunxiang

黎明楷:其实对于控制首付贷方面,现在如果借的是首付贷方面,钱的源头是来自于国家银行的,这个确实要控制一下,因为这跟风险有关,在香港方面控制比较简单,如果首付贷,民间企业愿意贷,多少风险你自己背,跟银行没关系,其实政府是不管的。所以在这方面,两位讲解都跑了,我就回来讲一下中国地产的发展与机会。这个讲的比较理论一点,因为其实都是讲城市发展方面的一些问题。

我这里有一个全国的不同城市的城市化率的图,在全国来讲有一些特别的地方可以说一下,城市化率我们看一些核心城市,它对于周边的影响是什么?它基本上有两个不同的影响。比如某一些地区来讲,它的影响是一个红星的效应,就是在这个城市,它本身的城市化率高的,反而是他周边的一些城市化率就低,就是资源都被他吸走了。另外一个效应是外溢的效应,就是这个城市好了,他周边的城市也好。所以在这里我们来看从一个城市的不同发展阶段,会影响他本身城市化率,当然也会根据房地产的市场变化看出来。

刚才看偏红的都是城市化率比较高的,有一个比较特别的,除了沿海城市可以看到城市化率,东北原来城市化率还是很高的一个地方。大家都知道东北好像不大行,但是它城市化率是高的,所以我们也不能说城市化率高的城市就一定房地产市场也是好的,东北的城市化率,因为它是工业化最早的一些地方,以前工业都在东北,所以那边工人多,农民相对少,所以城市化率就会相对高一点。

说完城市化率说一下房价,这个图偏红的就是房价比较高的,偏蓝的房价比较低,当然这个比较极端,这是沿海城市的房价比较高,相对越来越红的集中在几个地方,一个是在长三角,一个是在珠三角,还有就是京津冀这个领域,都是会相对楼价在全国来讲是偏高的。其他地方作为中西部来讲,成渝片区楼价相对高一点,其他周边的楼价相对比较低。这是几个片区,还有就是成渝跟长江流域。

在未来,因为我要讲机遇,讲机遇不能老是说一线城市。以前曾经有一段时间,我觉得中国的房价趋向还是比较有趣的,曾经也一段大家都吹三四线城市发展很好,所以大家一伙全都扑向三四线城市,导致现在要去库存,当然也有到后来一段时间三四线不成了,又说回归一线,但其实回到现在,一线城市一方面成本很高,利润很低。另一方面机会也少了,你想买地也没有一块地可以给你买,所以从发展来看有些二三线城市还是可以发展的。5月11日,李克强主持国务院常务会议,通过《长江三角洲发展规划》,指出发挥上海楼盘中心城市作用,推进南京楼盘、杭州楼盘、合肥楼盘、苏锡常、宁波楼盘等都市圈同城化发展。在十三五也提出19个城市群,其中京津冀、长三角、珠三角、成渝这些地方。未来周边的城市群来讲,有哪一些的发展机会比较大,有哪些机会比较少?基本上看城市群的布局来说,不止是核心城市,包括周边其实还有一些机会。但是如果有一些是孤零零的,交通又连不上的,这些未来的发展空间就会相对低。

看一下海外城市群的发展经验。海外现在叫六大城市群,这些都是跟房地产市场有关系,其实并不见得完全跟经济有关系,是跟房价市场都是相对高一点的。美国有两个,一个是东北部,大西洋(600558,股吧)沿岸的这一部分,还有五大湖周边的也是一个城市带,在美国有两个比较集中的城市带,房价都是相对比其他地区要高。日本集中在东京、横滨,价格在全国来讲也是相对较高的。中国来讲就是主要我们现在看的,因为体量规模比较大的还是在长三角,其实长三角整体的体量比珠三角大很多,所以我们看长三角这个城市群未来的空间应该是不少。另外欧洲那边主要是在英国,英国整体发展比较均衡,伦敦附近城市群不错,另外欧洲大陆来讲还是巴黎、法国那边,其他的地方包括了德国也好什么也好,其实它的价格并不是很高,房产业也不是很发达。

城市群的发展其实有几个阶段,但是如果与其他国家的城市群发展都是以一百年几十年这样发展的,大陆的发展是相对比较快的,速度比较高。第一,人口流入一些核心的城市。城市出来了慢慢吸引周边的人口流进这个城市。第二,城市本身因为人口流入,生活需求比较高,变成有一些人没办法,往外流,慢慢带动大城市的郊区发展,还可以延伸到其他的城市。第三,开始慢慢形成了城市群,城市群就是它不止是一个城市,而是一个核心城市还带动了周边的几块。第四,外溢效应。大陆目前来讲五个片区,以成渝片区跟中西部来讲,基本上还是处于第一个阶段到第二个阶段左右,基本上还没有形成一个很重要的城市群,它主要的发展都是在它这个城市本身。好像成都、重庆楼盘,它们的发展是不错的,但是它目前对于周边的影响并不是一个带动性的,并不是外溢型的,还有一个红星的作用,就是把周边的资源吸进去,没有对周边的城市带来好处。但是有什么是开始形成了第三到第四阶段呢?应该主要是在长三角跟珠三角这两块地方,这两块地方它基本上已经开始形成了城市群,而进入了这个阶段以后,现在房地产也有一些特征,一是他新建的住宅会减少,已经没有多少新的地了,主要市场的成交量是以存量交易为主的。而写字楼跟商业这方面的新增供应,主要都是以存量房的改造为主,也并不是靠新建出来的,只是把旧的一些通过了集产的并购,然后把它再改造提升。三是住宅租赁市场更加活跃,因为在城市群里面一个比较大的特征就是房价比较高,一般一个城市当中很中基层的一些人员买不起房,就导致租赁市场会偏向活跃,所以现在也有一些做资产管理的公司出现了,本身因为租赁市场方面有这样的需求存在。另外商业地产的模式其实也逐步会过渡,由以前盖了就卖了的形式变成实用,因为城市群成熟了之后,这些地块比较稀缺,卖了就没有了,所以有钱的,有能力的会尽量想把这些资产保留。

所以未来围绕着这些存量房持有,一些服务会增加,所以海外的城市群发展大概是这样子,所以在目前大陆来讲,应该只有长三角跟珠三角具备现在这个特征。

看这个地方它的周边,往有些中心城市出来的,我们可以看它周边的二三线城市,其实表现确实不错,从几个方面来讲:

第一,库存。库存消化周期在周边来讲都不长,有部分的城市比城市群里面的核心城市指标更漂亮。比如说南京如果用这个来算,当然过去几个月可能成交量暴涨。所以多少个月并不重要,但是其实可以看到所谓这些二线城市,其实基本上也不存在什么去库存这些问题。而且我们看到它的二手房的成交占比,其实有些城市也是慢慢在追上来,二手房的成交占比反映这个市场的流通性高不高,像有些城市,南京、杭州、宁波这些城市大概看到他的市场是相对比较健康的。

所以我要说分化已经开始了,某些二三线城市表现很不错,除了在今年2015年比较2014年我看的,房价在涨幅,除了上海还有一些比较亮丽的,这些城市的潜力还是相当不错。

除了刚才这几篇还可以看一下人口,人口对于房价市场是有很重要的事情。我们可以看一下净流入都是集中在周边,偏南的都是一些净流出的,当然我做得还不够好。人口流向的大城市,流入比较多的一个比较突出的天津楼盘,人口的增长平均一年3.5,这是很高的一个数据。还有就是厦门楼盘、海口。当然北京楼盘的人口也不少,这些基本上可以看到超过1%个点,平均每一年的人口增长,其实多数是偏好的。所以很多我们说的二三线城市,尽管现在看起来有部分有一些问题,但是实际上以人口方面来讲,应该未来的前景还是可以的。

另外关于放开二胎了,其实也会对这些二、三线人口的变化有一些帮助。我们看到对于一些二、三线城市,尤其是中西部的,其实它本身的生育率基本上还算是不错的,只是过去,因为我这里还有一个计划生育率和总和生育率,计划生育率是他生出来的多少是在计划以内的,多出的就代表超生的,超生在计划里头是不允许但是你生出来。但是以前这些生出来的,可能变成黑市居民比较麻烦,但是现在开始放开二胎了,可以看到中部地区的繁殖能力还是相当不错的,所以对于未来来讲,人口也有增加。当然有一点也要注意,虽然生育的人口可能增加,但是不排除当这些人成年之后,有可能会外流到一线城市群里头,所以要看并不是生育多了就一定好。

从未来来讲,我们现在讲“一带一路”,还有高铁大战略,我们会发现会有几个经济带,在未来我们是可以持续看好的。当然这里除了我们比较熟悉的京津冀,还有上海,上海是从1993年珠三角沿海这一片,未来的发展是很好的。京津冀这边也可以,还有长江流域这个经济带,应该未来还是可以看好的,另外就是“一带一路”带出来的丝绸经济的经济带,这是往西北走的这个投入线及未来也还是应该有不错的发展前景。

所以基本上就是一个小的总结,刚才说到我们未来去判断一些城市有哪些发展的空间,对房地产方面来讲有什么机遇。你们去看的就是它能不能合在一起,如果这个城市在这个群里头有它的功能发挥了,那未来它的发展前景就会更好,合群则兴。离群则衰就是如果他离开了这个城市群,就组不成团,它自己是孤零零的一个城市,未来的发展空间就可能会差一点。所以就是这些仅供在座的开发商去参考,未来大家去定你们的发展战略的时候,可以平衡不同城市间的发展,我就说到这儿,感谢。

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