商业地产：6万亿存量曾被低估，如今正浮出水面

来自明源地产研讨院的数据显现，目前，我国有超越6600万平方米的存量商业物业资产待盘活，以至有些商业空间刚面世就成了有待盘活的存量物业。显然，面对如此庞大的存量物业市场，单靠房企自筹资金或其他单一来源难以撬动。而存量物业的大范围增量，也给房地产市场的下半场带来了新的请求——这是一个“从量到质”的时期，存量资产的运营、买卖、租赁和金消融，逐步成为倍受房地产界关注和发掘的重点，这也愈加考验操作者的综合实力。

那么，在这一波商业地产存量大幕开启之时，该有怎样的认识、走怎样的道路，才干成为长袖善舞者?

存量资产运营、买卖、租赁和金消融，将是中国房地产下半场最值得关注的大市场。

这并非一个新话题。而相比于传统房地产开发的重资产形式，存量房市场更看重管理者的运营以及效劳等方面的才能，其天生具备的轻资产属性也更契合时期的开展趋向。

被低估的6万亿存量市场

依据相关的统计数据显现，2016年全国二手房买卖市场大致有5万亿元的范围，租赁市场有1.1万亿元~1.5万亿元左右的范围，这预示着，一个范围超越6万亿元的存量房市场曾经浮出水面。

随之，市场生起一波存量房的改造热潮，无论是对存量物业的产业资产化运营，还是对存量土地的持续开发，房地产曾经逐步步入存量时期的运作节拍。

而在过去二十年黄金年代里，房地产沉淀了大量的优质物业资产，按业态范畴划分，目前的存量市场可分为商业、写字楼、酒店、长短租公寓、创客空间、产业园区等业态。

但存量普遍存在议价才能降落的问题。以一线城市为例，颇多存量物业(包括写字楼和商场等)由于建造时间较早、设备老旧，曾经与当下的街道风貌和区域功用产生了严重的不匹配;加之新商业物业的不时建成，早期商业物业的经济价值也不时下滑，急需改造晋级。

但这批物业常常也占领了重要的城市区位，因此即使议价才能降落，依然有着较好的投资价值。

鉴此，在这个存量价值发明的时期，如何让存量资产不再被低估，使得物业产生更好效益，是运营存量物业的关键。

存量焕新的“重”与“轻”

到底向哪个方向盘活这批存量物业?《每日经济新闻》记者整理发现，详细而言，存量房的改造可分为重资产改造和轻资产改造。

重资产改造，普通是金融机构经过资产买入或股权并购老旧商业地产项目(商场、写字楼、酒店、旧厂房等)的方式取得标的，在胜利买入后，经过变卦物业用处、重新定位或优化功用规划等方式，对标的资产停止恰当改造，以便精确赋能从而有效改善物业现金流(租金收入)、提升物业整体价值。

资深地产人士薛建雄表示，这类物业普通在城市的中心地段，在确保价值的根底上，一些金融资本经过收买改造，或者经过私募基金等方式持有运营，提升资产的溢价空间。

“不过这类形式的周期较长，没有充足的资金实力，会难以为继。因而，在这类存量物业的改造中，地产基金就十分重要，其扮演了募资人、财务投资人、资金供应方的角色又兼具运营管理者的身份。”薛建雄以为。

实践上，改造的难度也与物业自身有关，相比之下，旧厂房、老公房一类老旧物业的改造空间较大。而产权仅剩10年~20年的写字楼、商场、酒店等物业，全面构造性改造的空间则很小，常常经过对配套设备以及定位的改换，来提升物业竞争力，这对本钱、时间以及团队实力请求更高。

与重资产相对的另一种形式——轻资产改造，则相对运作门槛稍低。这类形式在实践应用中也更为人熟知，近年来频频兴起的长租公寓、长租办公、结合办公等都是目前较为主流的存量改造轻资产形式。

据理解，这类形式的本质是“二房东”改造的运营形式。经过租赁或协作的方式取得物业的运用权，之后停止改造和二次租赁，并经过两者剪刀差取得收益。

“这类形式的益处是对资金请求较低，但对团队的运营管理及改造才能请求高，而且在行业洗牌下，有资金实力和范围优势的企业才有更高胜算，目前也仅有魔方公寓、裸心社等少数几家企业效益较好。”业内人士表示。

抢占将来空间需一只“金”手臂

总体而言，无论重资产盘活还是轻资产运营，面对存量物业，企业的运作形式曾经从“产销形式”变为了“资管形式”。就房企而言，也从应用单一资金买地造房，变成了经过优化运营盘活物业获取收益。

但值得一提的是，在实体商业衰落与多种商业业态过剩的双重压力下，传统的租售物业、商业运营等方式曾经很难解压。而且商业地产的投资大、报答周期长，关于资金的依赖强度比住宅大，这也使得以往国内融资形式较为单一的房企，不可能完成较大的提升和范围扩张。

不过，近年来，万达、万科、大悦城等房企和地产基金分离的尝试，给了房地产行业新的启示。

以大悦城为例，在2016年12月底开业的天津(楼盘)战争大悦城这个项目中，大悦城与第二大股东新加坡政府投资公司GIC协作，大悦城不持有天津战争大悦城详细股份，但从前期定位规划阶段开端动手，到建筑设计、招商、开业运营，全程参与项目开发的各个环节，并经过输出管理来获取管理费与将来的优先购置权。

“这一形式有望被大悦城快速复制到全国各地其它项目上，从而加快范围扩张步伐。”有行业剖析师以为，以售后回租、REITs、商业信托、协作开发等途径的轻资产方式，能够减少资金的沉淀、保证富余的现金流，会逐步成为商业地产资本运作主流的创新形式之一。

与此同时，在存量发明价值的时期背景下，成立存量资产管理平台也成为行业开展的一项潮流。

据理解，将存量物业与金融工具严密分离，催生的房地产资产管理行业，是经过灵敏运用金融工具，组合投融资计划完成效果优化和融资本钱的降低，同时在项目开发周期的过程中增强资金融通活动，进而进步业绩和市场竞争力，有效地降低金融风险。

有市场观念曾以为，“房地产与金融的跨界协作迎来了投资物业开展新机遇，资源的整合、开发与管理的改造、创新的运作理念等赋予了存量物业多元开展的元素。”

存量物业确实是一个值得发掘的趋向性话题。纵观近几年国务院、疆土资源部以及一、二线中心城市公布的土地规划政策，均以“存量规划”为导向。一方面限制严控新增建立用地的总量，以去库存为导向。另一方面请求盘活存量，鼓舞存量用地的转型和改造，并鼓舞促进“商改租”市场的开展。

深圳市房地产研讨中心研讨员李宇嘉就指出，楼市存量时期到来，并非意味着房地产的经济增长动能降落。楼市存量市场仍具有较长产业链，抵消费、投资、就业以及上下游带动方面，仍有宏大奉献。

确实，在存量物业超越增量物业的客观趋向以外，从企业到国度均发力存量物业，已表现出存量物业盘活背后，深入的经济价值和产业效益。而这也是焦虑之中，中国商业地产存量时期的最大机遇。